Prosedur dan Biaya Balik Nama Sertifikat Rumah Terbaru 2025

Memiliki rumah atas nama sendiri adalah hak kepemilikan yang sah secara hukum. Oleh karena itu, balik nama sertifikat rumah menjadi salah satu proses penting saat terjadi transaksi jual beli rumah, warisan, hibah, atau peralihan hak lainnya. Sayangnya, masih banyak masyarakat yang belum memahami bagaimana cara dan prosedur balik nama sertifikat rumah yang benar, apa saja syaratnya, serta berapa biaya yang dibutuhkan.

Artikel ini akan membahas tuntas tentang prosedur, syarat, biaya, dan tips praktis dalam mengurus balik nama sertifikat rumah agar tidak salah langkah. Yuk, simak sampai habis!

Apa Itu Balik Nama Sertifikat Rumah?

Balik nama sertifikat rumah adalah proses perubahan nama pemilik yang tercantum dalam sertifikat tanah atau rumah dari pemilik lama ke pemilik baru. Proses ini penting dilakukan agar hak atas rumah atau tanah tersebut sah di mata hukum, dan bisa dilindungi apabila suatu saat muncul sengketa.

Balik nama bisa dilakukan dalam beberapa kondisi, seperti:

• Transaksi jual beli rumah
  
  

• Hibah dari orang tua atau kerabat
  
  

• Warisan dari ahli waris
  
  

• Putusan pengadilan (misalnya karena perceraian)
  
  

Alasan Pentingnya Melakukan Balik Nama Sertifikat Rumah

Banyak orang menunda proses balik nama sertifikat rumah karena dianggap merepotkan atau memerlukan biaya yang tidak sedikit. Padahal, menunda proses ini justru bisa menimbulkan masalah di kemudian hari.

Beberapa alasan penting mengapa balik nama harus segera dilakukan:

1. Legalitas Kepemilikan: 

Tanpa balik nama, sertifikat masih atas nama orang lain.

2. Pengurusan Kredit dan Legalitas Lainnya: 

Sertifikat atas nama sendiri diperlukan untuk mengajukan KPR atau jaminan pinjaman.

3. Menghindari Sengketa: 

Jika belum balik nama, orang lain (misalnya ahli waris pemilik sebelumnya) bisa mengklaim kepemilikan.

4. Mempermudah Jual Beli Selanjutnya: 

Rumah atas nama sendiri lebih mudah diperjualbelikan.

Syarat-Syarat Balik Nama Sertifikat Rumah

Agar proses balik nama sertifikat rumah berjalan lancar, berikut dokumen yang perlu disiapkan:

A. Untuk Jual Beli Rumah

• Fotokopi KTP dan NPWP penjual dan pembeli
  
  

• Akta jual beli (AJB) dari notaris/PPAT
  
  

• Sertifikat asli rumah
  
  

• Bukti lunas pembayaran PBB terakhir
  
  

• Bukti pembayaran BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan)
  
  

• SPPT PBB 5 tahun terakhir
  
  

B. Untuk Warisan

• Surat keterangan waris
  
  

• Akta kematian pemilik rumah
  
  

• KTP ahli waris
  
  

• Sertifikat rumah
  
  

• Bukti pembayaran PBB
  
  

C. Untuk Hibah

• Akta hibah dari notaris
  
  

• Bukti hubungan keluarga
  
  

• KTP pemberi dan penerima hibah
  
  

• Sertifikat asli rumah
  
  

Prosedur Balik Nama Sertifikat Rumah

Setelah semua dokumen siap, berikut ini langkah-langkah mengurus balik nama sertifikat rumah:

1. Mengurus Akta Peralihan Hak

Langkah pertama adalah membuat akta peralihan hak seperti Akta Jual Beli (AJB) atau Akta Hibah di kantor notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

2. Membayar Pajak Terkait

Ada dua jenis pajak yang harus dibayarkan:

• Pajak Penghasilan (PPh) – biasanya dibayar oleh penjual
  
  

• Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) – dibayar oleh pembeli
  
  

3. Pengajuan ke BPN (Badan Pertanahan Nasional)

Setelah pajak dibayar dan AJB dibuat, dokumen diserahkan ke Kantor BPN setempat untuk proses balik nama. Lama proses biasanya 5–14 hari kerja, tergantung daerah dan kelengkapan dokumen.

4. Sertifikat Baru Terbit

Jika semua dokumen lengkap dan proses berjalan lancar, BPN akan mengeluarkan sertifikat baru atas nama pemilik yang sah.

Biaya Balik Nama Sertifikat Rumah

Biaya balik nama sertifikat rumah bisa bervariasi tergantung harga rumah dan lokasi, namun umumnya terdiri dari:

1. Biaya Notaris / PPAT
   
   

• Sekitar 0,5%–1% dari nilai transaksi.
  
  

2. Pajak
   
   

• PPh: 2,5% dari nilai transaksi (dibayar oleh penjual)
  
  

• BPHTB: 5% dari nilai transaksi setelah dikurangi NJOPTKP (dibayar oleh pembeli)
  
  

3. Biaya Administrasi BPN
   
   

• Sekitar Rp 50.000 – Rp 750.000 tergantung luas tanah dan jenis hak (SHM atau HGB)
  
  

Misalnya, jika Anda membeli rumah seharga Rp 500 juta, maka:

• BPHTB = 5% × (Rp 500 juta – NJOPTKP)
  
  

• PPh = 2,5% × Rp 500 juta
  
  

Total biaya balik nama sertifikat rumah bisa mencapai sekitar Rp 20 juta – Rp 30 juta, tergantung pada perhitungan pajak dan biaya notaris.

Bisa Balik Nama Sendiri atau Lewat Jasa?

Anda bisa mengurus sendiri balik nama sertifikat rumah dengan mendatangi kantor BPN dan membawa dokumen lengkap. Namun, jika Anda tidak memiliki waktu atau ingin lebih praktis, Anda bisa menggunakan jasa notaris atau biro jasa properti.

Keuntungan mengurus sendiri:

• Lebih hemat biaya
  
  

• Tahu langsung prosesnya
  
  

Keuntungan lewat jasa:

• Praktis dan tidak repot
  
  

• Cocok untuk yang tidak familiar dengan prosedur
  
  

Tips Agar Proses Balik Nama Sertifikat Rumah Lancar

1. Cek Keaslian Sertifikat
   Sebelum membeli rumah, pastikan sertifikat tidak bermasalah (cek ke BPN).
   
   

2. Pastikan Tidak Ada Sengketa
   Rumah yang sedang disengketakan bisa sulit atau bahkan tidak bisa dibalik nama.
   
   

3. Bayar Pajak dengan Tepat
   Keterlambatan atau kesalahan pembayaran pajak bisa menghambat proses.
   
   

4. Gunakan Jasa PPAT Terpercaya
   Pilih PPAT atau notaris yang profesional dan berpengalaman.
   
   

5. Periksa Pajak PBB 5 Tahun Terakhir
   Salah satu syarat utama adalah bukti bayar PBB 5 tahun terakhir.
   
   

FAQ Seputar Balik Nama Sertifikat Rumah

1. Apakah bisa balik nama tanpa notaris?
Bisa, tapi tetap memerlukan AJB yang hanya bisa dibuat oleh PPAT/notaris.

2. Berapa lama prosesnya?
Proses di BPN biasanya 5–14 hari kerja setelah dokumen lengkap.

3. Bagaimana jika sertifikat hilang?
Harus mengurus sertifikat pengganti dulu di BPN sebelum balik nama.

4. Apakah bisa diwakilkan?
Ya, asal ada surat kuasa yang sah.

5. Apakah semua rumah bisa dibalik nama?
Hanya rumah yang memiliki sertifikat resmi dan bebas sengketa yang bisa dibalik nama.

Kesimpulan

Balik nama sertifikat rumah adalah langkah hukum penting dalam memastikan hak kepemilikan properti. Meski terlihat rumit, proses ini akan berjalan lancar jika Anda mempersiapkan semua dokumen dengan benar, membayar kewajiban pajak, dan memahami alur yang harus diikuti.

Baik dilakukan secara mandiri atau menggunakan jasa profesional, pastikan proses balik nama tidak ditunda. Jangan sampai rumah yang sudah dibayar mahal menjadi masalah hukum hanya karena belum dibalik nama.

Melalui informasi ini, semoga Anda lebih siap dan paham dalam mengurus balik nama sertifikat rumah. Lakukan dengan benar, dan nikmati rasa aman memiliki properti atas nama Anda sendiri!