Panduan Lengkap Biaya AJB ke SHM di Notaris: Proses, Komponen, dan Tips Hemat
Bagi Anda yang sedang dalam proses jual beli properti, istilah AJB (Akta Jual Beli) dan SHM (Sertifikat Hak Milik) tentu sudah tidak asing lagi. Salah satu pertanyaan paling umum yang sering muncul adalah mengenai biaya AJB ke SHM di notaris. Proses ini merupakan tahapan penting untuk memastikan legalitas atas kepemilikan tanah atau rumah yang Anda beli. Tapi, sebenarnya berapa sih total biaya yang harus disiapkan? Apa saja komponennya? Dan bagaimana cara menghematnya?
Artikel ini akan membahas secara mendalam mengenai biaya AJB ke SHM di notaris, mulai dari tahapan proses, rincian biaya, hingga tips cerdas agar Anda tidak salah langkah.
Apa Itu AJB dan SHM?
Sebelum membahas lebih jauh tentang biaya AJB ke SHM di notaris, mari kita pahami dulu pengertian dari masing-masing istilah.
AJB (Akta Jual Beli) adalah akta autentik yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau notaris sebagai bukti sah terjadinya transaksi jual beli properti.
SHM (Sertifikat Hak Milik) adalah dokumen kepemilikan tertinggi atas tanah atau rumah di Indonesia. SHM memberikan hak penuh kepada pemiliknya tanpa batas waktu.
Proses perubahan kepemilikan tanah dimulai dari pembuatan AJB, lalu dilanjutkan dengan balik nama sertifikat menjadi SHM atas nama pembeli. Nah, di sinilah Anda akan dikenakan sejumlah biaya AJB ke SHM di notaris.
Tahapan Proses dari AJB ke SHM
Untuk memahami biaya AJB ke SHM di notaris, penting untuk mengetahui tahapan prosesnya. Secara umum, berikut langkah-langkahnya:
Cek Sertifikat dan Pajak
Notaris atau PPAT akan memastikan bahwa properti tidak dalam sengketa dan pajak-pajak (PPh & BPHTB) telah dibayar.
Pembuatan AJB
AJB ditandatangani oleh penjual dan pembeli di hadapan notaris/PPAT.
Pembayaran Pajak
Penjual membayar PPh (Pajak Penghasilan) sebesar 2,5% dari nilai jual.
Pembeli membayar BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) sebesar 5% dari nilai jual dikurangi NJOPTKP (Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak).
Proses Balik Nama ke SHM
Setelah AJB selesai, proses dilanjutkan ke kantor BPN (Badan Pertanahan Nasional) untuk pengurusan sertifikat hak milik atas nama pembeli.
Rincian Biaya AJB ke SHM di Notaris
Lalu, berapa sebenarnya biaya AJB ke SHM di notaris yang harus disiapkan? Rinciannya bisa bervariasi tergantung lokasi properti, harga transaksi, dan kebijakan kantor notaris atau PPAT. Namun secara umum, berikut komponen yang biasa masuk dalam perhitungan:
Jasa Notaris/PPAT
Biaya jasa ini biasanya berkisar antara 0,5% – 1% dari nilai transaksi. Misalnya, untuk rumah senilai Rp500 juta, jasa notaris bisa mencapai Rp2,5 juta hingga Rp5 juta.
Biaya AJB
Ini meliputi pengurusan akta jual beli dan bisa jadi bagian dari jasa notaris. Namun, beberapa kantor memisahkannya.
Biaya Balik Nama
Proses balik nama ke SHM di BPN juga ada biayanya, biasanya sekitar Rp750 ribu – Rp2 juta, tergantung lokasi.
Biaya Cek Sertifikat dan Administrasi
Biaya ini mencakup pengecekan keaslian sertifikat, SKMHT, dan biaya lain-lain. Perkiraannya sekitar Rp300 ribu – Rp500 ribu.
PPh dan BPHTB
Pajak ini bisa menjadi komponen terbesar dari total biaya AJB ke SHM di notaris, terutama jika nilai transaksi besar.
Contoh Simulasi Biaya AJB ke SHM di Notaris
Untuk memperjelas, berikut simulasi perhitungan biaya untuk properti senilai Rp500 juta:
Jasa Notaris/PPAT (0,8%) = Rp4.000.000
BPHTB (5% x (500 juta – 60 juta)) = Rp22.000.000
PPh Penjual (2,5%) = Rp12.500.000
Balik Nama = Rp1.000.000
Cek Sertifikat = Rp500.000
Total Biaya AJB ke SHM di Notaris: Sekitar Rp40.000.000 (tergantung negosiasi dan lokasi)
Siapa yang Harus Membayar Biaya Ini?
Secara hukum, pembagian biaya AJB ke SHM di notaris adalah sebagai berikut:
Penjual bertanggung jawab atas PPh.
Pembeli menanggung BPHTB, biaya AJB, biaya balik nama, dan biaya administrasi lainnya.
Namun dalam praktiknya, pembagian ini bisa dinegosiasikan. Misalnya, dalam kondisi pasar properti yang lesu, penjual bisa saja menanggung sebagian biaya untuk menarik minat pembeli.
Tips Menghemat Biaya AJB ke SHM di Notaris
Berikut beberapa tips agar Anda bisa menghemat dalam proses ini:
Pilih Notaris/PPAT Terpercaya dan Transparan
Pastikan Anda mendapatkan rincian biaya tertulis di awal.
Bandingkan Harga
Jangan ragu untuk membandingkan beberapa kantor notaris di lokasi Anda. Biaya AJB ke SHM di notaris bisa sangat bervariasi.
Periksa Legalitas Properti Sebelumnya
Hindari denda dan biaya tambahan dengan memastikan properti tidak bermasalah.
Negosiasi
Baik dengan penjual maupun notaris. Beberapa biaya bisa disesuaikan, terutama jasa profesional.
Gunakan Jasa Paket Lengkap
Beberapa kantor notaris menawarkan paket biaya AJB ke SHM di notaris yang sudah mencakup semua, bahkan hingga pengurusan pajak.
Kesalahan Umum Saat Mengurus AJB dan SHM
Mengabaikan detail dalam proses ini bisa berujung pada kerugian. Berikut beberapa kesalahan umum:
Tidak mengecek keabsahan sertifikat terlebih dahulu
Tidak mencatat semua rincian biaya dalam perjanjian
Menganggap semua biaya ditanggung penjual atau pembeli tanpa konfirmasi
Membayar uang muka sebelum proses legalitas jelas
Penting untuk selalu berkonsultasi dengan notaris yang kompeten agar biaya AJB ke SHM di notaris benar-benar mencerminkan kebutuhan dan hukum yang berlaku.
Apakah Bisa Mengurus Sendiri Tanpa Notaris?
Secara teori, proses balik nama bisa dilakukan sendiri ke kantor BPN, terutama jika Anda sudah memiliki AJB yang sah. Namun proses ini cukup rumit dan memakan waktu. Banyak orang akhirnya tetap menggunakan jasa notaris/PPAT agar proses lebih aman dan cepat, meski ada tambahan dalam biaya AJB ke SHM di notaris.
Kesimpulan
Biaya AJB ke SHM di notaris merupakan bagian penting dalam proses legalisasi properti yang tidak boleh disepelekan. Jumlahnya bisa sangat bervariasi tergantung harga properti, lokasi, dan kebijakan masing-masing notaris. Dengan memahami tahapan dan komponen biayanya, Anda bisa mempersiapkan anggaran dengan lebih baik dan menghindari potensi masalah di kemudian hari.
Pastikan Anda memilih notaris yang profesional, meminta rincian biaya sejak awal, dan selalu melakukan pengecekan legalitas properti sebelum transaksi. Dengan begitu, proses peralihan dari AJB ke SHM bisa berjalan lancar, aman, dan sesuai harapan.
Ingin tahu lebih lanjut tentang estimasi biaya AJB ke SHM di notaris untuk properti Anda? Tinggalkan komentar atau konsultasikan langsung dengan notaris berpengalaman!
