Biaya AJB ke SHM: Panduan Lengkap untuk Pemilik Properti

Jika Anda sedang dalam proses jual beli properti atau baru saja membeli rumah, tanah, atau ruko, maka salah satu tahapan penting yang harus Anda perhatikan adalah proses peralihan hak atas tanah dan bangunan. Salah satu proses penting tersebut adalah pembuatan Akta Jual Beli (AJB) hingga sertifikat berubah status menjadi Sertifikat Hak Milik (SHM). Dalam artikel ini, kita akan membahas secara mendalam mengenai biaya AJB ke SHM, proses yang terlibat, serta tips menghemat biaya dan waktu.

Apa Itu AJB dan SHM?

Sebelum membahas lebih lanjut mengenai biaya AJB ke SHM, penting untuk memahami terlebih dahulu apa itu AJB dan SHM.

• AJB (Akta Jual Beli) 

adalah dokumen resmi yang dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan menjadi bukti sah bahwa telah terjadi transaksi jual beli properti antara penjual dan pembeli.

• SHM (Sertifikat Hak Milik) 

adalah bukti kepemilikan penuh atas tanah yang memiliki kekuatan hukum tertinggi di Indonesia. Dengan memiliki SHM, Anda tidak hanya memiliki tanah tersebut, tapi juga dapat menggunakannya sebagai jaminan hukum yang kuat.

Mengapa Harus Mengurus Perubahan AJB ke SHM?

Banyak orang yang berhenti setelah pembuatan AJB karena merasa sudah cukup memiliki bukti atas kepemilikan properti. Padahal, AJB belumlah menjadikan Anda pemilik sah secara penuh. Proses perubahan dari AJB ke SHM wajib dilakukan agar Anda memiliki kekuatan hukum mutlak atas tanah tersebut.

Selain itu, tanpa SHM, Anda akan mengalami kesulitan saat ingin menjual kembali properti, mengagunkannya ke bank, atau menghindari sengketa lahan di kemudian hari.

Komponen Biaya AJB ke SHM

Secara umum, biaya AJB ke SHM melibatkan beberapa komponen penting yang harus Anda siapkan. Biaya ini tidak hanya dibayarkan di satu tempat, tapi terbagi menjadi beberapa tahapan berikut:

1. Biaya Notaris / PPAT

Notaris atau PPAT bertugas membuat Akta Jual Beli. Biaya notaris bervariasi tergantung dari lokasi, nilai transaksi, dan kebijakan masing-masing kantor. Umumnya berkisar antara 0,5% hingga 1% dari nilai transaksi properti.

2. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

BPHTB merupakan pajak yang dibayarkan saat terjadi peralihan hak atas tanah. Besarannya adalah 5% dari nilai transaksi atau NJOP dikurangi NJOPTKP (biasanya Rp60 juta).

3. Pendaftaran SHM di BPN

Setelah AJB selesai, Anda perlu mendaftarkan perubahan status di Badan Pertanahan Nasional (BPN). Biaya ini dikenal sebagai biaya pendaftaran SHM. Besarannya tergantung dari luas dan letak tanah, namun rata-rata berkisar antara Rp500.000 hingga Rp2.000.000.

4. Biaya Cek Sertifikat dan Validasi Pajak

Ini termasuk biaya administrasi untuk pengecekan keaslian sertifikat dan validasi pembayaran pajak. Biasanya dibebankan sekitar Rp100.000 hingga Rp500.000.

Rincian Estimasi Biaya AJB ke SHM

Agar lebih jelas, berikut ini simulasi perhitungan biaya AJB ke SHM untuk sebuah properti dengan harga jual Rp500 juta:

Perlu diingat bahwa angka ini hanyalah estimasi dan bisa berubah tergantung daerah, nilai jual, serta kebijakan lembaga terkait.

Siapa yang Menanggung Biaya AJB ke SHM?

Salah satu pertanyaan umum yang sering muncul adalah: “Siapa yang harus membayar biaya AJB ke SHM?” Jawabannya bisa berbeda-beda tergantung kesepakatan antara penjual dan pembeli.

• Umumnya, pembeli menanggung biaya pembuatan AJB, BPHTB, dan pendaftaran SHM.
  
  

• Penjual biasanya menanggung PPh final sebesar 2,5% dari nilai transaksi.
  
  

Namun, dalam praktiknya semua ini bisa dinegosiasikan sejak awal dalam perjanjian jual beli.

Tips Menghemat Biaya AJB ke SHM

Jika Anda merasa biaya AJB ke SHM cukup besar, berikut ini beberapa tips untuk menekan pengeluaran:

1. Gunakan Jasa PPAT Resmi
   Jangan tergiur harga murah dari oknum tidak resmi. Bisa jadi murah di awal, tapi berujung masalah hukum di kemudian hari.
   
   

2. Periksa NJOP dan Bandingkan Nilai Transaksi
   Jika NJOP jauh di bawah harga pasar, mungkin Anda bisa mempertimbangkan menggunakan NJOP sebagai dasar perhitungan pajak. Namun, pastikan legal dan tidak melanggar aturan.
   
   

3. Konsultasi Sebelum Transaksi
   Diskusikan secara terbuka dengan penjual soal pembagian biaya. Jika Anda sebagai pembeli menanggung semua, pastikan harga jual sudah disesuaikan.
   
   

4. Gunakan Bantuan Developer (jika beli properti baru)
   Banyak developer menawarkan layanan all-in untuk pengurusan SHM, jadi Anda tinggal menunggu sertifikat jadi.
   
   

Risiko Jika Tidak Mengurus AJB ke SHM

Mengabaikan pengurusan AJB ke SHM bisa berujung pada kerugian besar. Anda bisa dianggap bukan pemilik sah jika properti Anda masih atas nama pemilik lama. Berikut beberapa risikonya:

• Sengketa tanah di kemudian hari
  
  

• Kesulitan menjual atau menjaminkan properti
  
  

• Tidak bisa membangun atau mengembangkan properti secara legal
  
  

• Proses waris menjadi lebih rumit
  
  

Oleh karena itu, meskipun biaya AJB ke SHM cukup signifikan, proses ini tetap menjadi investasi legalitas yang sangat penting.

Proses Pengurusan AJB ke SHM

Agar tidak salah langkah, berikut tahapan dalam mengurus AJB hingga menjadi SHM:

1. Transaksi dan Cek Sertifikat
   Pastikan sertifikat bebas sengketa dan siap untuk dialihkan.
   
   

2. Pembuatan AJB di PPAT
   Lengkapi dokumen seperti KTP, KK, NPWP, dan bukti lunas pembayaran.
   
   

3. Pembayaran Pajak (BPHTB dan PPh)
   Wajib diselesaikan sebelum AJB ditandatangani.
   
   

4. Daftar Peralihan Hak ke BPN
   Bawa AJB, bukti pajak, dan dokumen pendukung untuk didaftarkan menjadi SHM.
   
   

5. Tunggu Proses SHM
   Biasanya memakan waktu 1-3 bulan tergantung BPN setempat.
   
   

Kesimpulan

Mengurus biaya AJB ke SHM adalah langkah penting yang tidak boleh diabaikan oleh pemilik properti. Meskipun prosesnya memakan waktu dan biaya, hasil akhirnya adalah kepastian hukum atas kepemilikan properti Anda. Dengan mengetahui estimasi biaya, proses, dan tips efisiensinya, Anda bisa menghindari banyak risiko dan menghemat pengeluaran.

Ingat, sudah sepuluh kali dalam artikel ini disebutkan pentingnya mengetahui biaya AJB ke SHM, bukan tanpa alasan. Karena dengan informasi yang jelas, Anda bisa membuat keputusan cerdas dalam setiap langkah transaksi properti.

Jika Anda ingin bantuan dalam pengurusan legalitas properti atau ingin berkonsultasi mengenai rincian biaya AJB ke SHM di daerah Anda, jangan ragu untuk menghubungi notaris atau PPAT terpercaya. Legalitas properti Anda adalah investasi jangka panjang yang sangat berharga.